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近日，香港中旅国际投资有限公司（以下简称“香港中旅”，00308.HK）发布公告，宣布将以实物分派的形式剥离旅游地产业务。
对于退出地产开发领域的原因，香港中旅回应称：因为地产业务表现欠佳，未来的盈利能力存在不确定因素。剥离地产业务后，它将回归核心主业，成为一家纯粹的轻资产旅游公司。
2020—2022年受到疫情影响，香港中旅营业收入暴跌，因而选择加码地产业务的投入。然而，疫情后房地产行业进入深度调整期，地产业务迅速从收入的中流砥柱变成负累，直接导致企业2025年上半年的亏损。更关键的是，地产业务的低迷还限制了文旅主业的发展，地产业务的低毛利直接拉低了企业市盈率，影响了投资者对高毛利的文旅业务的单独估值，也制约了文旅主业的资金投入。
此次剥离预计给公司带来约1.6亿港元的亏损，但市场反应积极。公告发出后，香港中旅股价表现强势，第二日收盘股价上涨至1.66港元/股，较前一交易日上涨8.5%。长远来看，未来香港中旅的核心旅游业务会获得更多的资源配置，预期盈利能力将有所改善。剥离地产业务后，香港中旅将转型轻资产旅游公司，集中资源发展主业。
事实上，香港中旅退出地产业务并非个例，同为央企的中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”，000736.SZ）在上半年也作出了同样的选择——整体剥离地产开发业务。2025年6月16日，中交地产发布公告，以1元的对价向控股股东转让了其所有从事房地产开发的子公司。
两家企业房地产开发业务均极大拖累了企业整体的业绩表现，而通过剥离地产业务，均实现了“去重就轻”，重资产剥离的同时负债减少，实现了财务结构的优化。特别值得一提的是中交地产，剥离地产业务后，资产负债率将直接从89.75%降至40.17%，成功摆脱退市风险。
实际上，房地产行业进入深度调整期以来，不少企业选择剥离地产业务，如华远地产、美的置业、格力地产等多家房企密集宣布退出房地产开发业务，转向轻资产运营。这些企业的转型路径与成果虽各有差异，却共同印证了房地产行业早已告别增量扩张时代，迈入存量竞争新阶段，“去重就轻”也成为许多房企穿越周期的共同选择。
需要指出的是，房企集体剥离地产业务，并非简单的行业收缩，而是一场深刻的行业结构性变革。
从行业格局看，目前的房地产行业呈现出显著的头部集中特征，资金、土地、政策资源均向头部企业倾斜。据中房网发布的《2025房地产开发企业综合实力测评成果》，2024年TOP10占TOP500销售金额的39%，较2023年的36%提升3%，市场份额持续向头部房企集中。政策层面，“三条红线”“金融十六条” 等调控措施进一步强化头部房企优势，降低其融资成本同时提高了它们在土地市场中的话语权。未来，具备核心城市布局、低成本融资能力和多元化运营经验的头部房企将主导房地产市场的存量竞争。
与行业集中度同步提高的是行业门槛。一方面，开发门槛显著提高，“三条红线” 政策下，仅有现金流稳定、融资成本低的央国企和优质民企具备拿地能力；另一方面，运营门槛也持续提升，转型轻资产运营的房企将会把更多的资源投入核心业务，无论是物业还是商业领域，具备专业服务能力、科技赋能能力与资源整合能力的企业优势正在逐步凸显。中交地产的“交通 + 物业”模式、美的置业的“科技＋物业”模式都是高运营门槛的典型案例。
随着行业集中度提升与门槛抬高，专业化分工也在不断深化。曾经“开发-销售-运营”的全链条模式正在瓦解，开发与运营开始分离。头部央国企凭借资金优势聚焦优质地块开发，成为 “专业开发商”；剥离重资产的企业转型专注物业、商业、产业园区等运营环节，成为“专业运营商”。专业化分工不仅降低了开发风险，提升了开发效率，还有助于提升运营服务质量，推动行业结构高质量转型。
部分房企相继退出房地产开发，实质折射出的是房地产行业的底层逻辑早已改变：房地产行业正在告别“野蛮生长”的粗放式扩张阶段，走向更加成熟、更重专业的发展新征程， “拿地就能赚钱、盖房就能盈利” 的时代一去不返，只有真正沉下心来深耕产品、做好服务的企业，才能在新的行业格局中找到生存与发展的空间。
这种转变并非短期波动，而是行业走向成熟的必然。未来，不管是大房企还是中小企业，只有把自己擅长的事做扎实，才能在行业里立足，整个行业也会朝着更规范、更清晰的方向发展。
南方＋见习记者 景子妍 记者 柴亚娟股票配资网首页官网
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